���Dz�����

Zamiast jednego dużego mieszkania, dwa mniejsze? Motywacje do takiej zmiany są różne – chęć wynajmu jednej części, potrzeba stworzenia przestrzeni dla członka rodziny lub po prostu inwestycja w przyszłość. Choć na pierwszy rzut oka może się to wydawać proste, podział mieszkania to proces, który wymaga spełnienia określonych warunków formalnych oraz odpowiedniego przygotowania technicznego.

W tym artykule omówimy krok po kroku, jak przeprowadzić taki podział – zarówno od strony prawnej, jak i fizycznej.

Czy podział mieszkania jest możliwy?

Jak podkreślają eksperci portalu , zanim zaczniemy rozważać konkretne działania, warto upewnić się, czy dane mieszkanie w ogóle może zostać podzielone. Kluczowe znaczenie mają tutaj dwa czynniki:

• Układ mieszkania i jego metraż – nie każde mieszkanie da się podzielić w taki sposób, by każda część spełniała normy lokalu mieszkalnego (np. dostęp do światła dziennego, wentylacja, minimalna powierzchnia użytkowa, odrębne wejście, itd.). Należy pamiętać, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury mieszkanie musi mieć przynajmniej 25 metrów kwadratowych, wymogiem jest też wydzielenie kuchni bądź aneksu kuchennego, oraz łazienki, w której znajdzie się miejsce na wannę/kabinę prysznicową, umywalkę I WC – jeśli nie ma osobnego)
• Status prawny nieruchomości – ważne, czy mieszkanie jest pełną własnością, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy np. lokalem komunalnym.

Jeśli mieszkanie znajduje się w budynku wspólnoty mieszkaniowej, trzeba też uwzględnić zapisy regulaminu wspólnoty i możliwy wpływ planowanego podziału na części wspólne (np. instalacje, korytarze, klatkę schodową).

Formalności związane z podziałem mieszkania

Podział lokalu mieszkalnego wiąże się z szeregiem formalności, które należy załatwić przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych.

a) Uzyskanie zgody na podział lokalu

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty, szczególnie jeśli planowany podział wpływa na części wspólne budynku. W tym celu musi być przeprowadzona odpowiednia uchwała. Ta musi także dotyczyć zgody na ewentualną interwencję w części wspólne budynku – np. celem wybicia drugich drzwi wejściowych. W przypadku braku zgody ze strony wspólnoty właściciel ma jeszcze do wyboru drogę sądową.

b) Projekt architektoniczny podziału

Podział mieszkania należy zaplanować z pomocą uprawnionego architekta, który przygotuje projekt techniczny nowego układu mieszkań. Projekt musi spełniać wymogi przepisów prawa budowlanego i lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego.

c) Zgłoszenie robót budowlanych lub pozwolenie na budowę

W zależności od zakresu planowanych prac, konieczne może być:

• Zgłoszenie robót budowlanych – w przypadku, gdy nie dochodzi do ingerencji w konstrukcję budynku.
• Pozwolenie na budowę – jeśli planowany podział wiąże się np. z wykonaniem nowych otworów okiennych, wejść, zmianą konstrukcji ścian, doprowadzeniem nowych pionów kanalizacyjnych itp.

Zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie dokonuje się w odpowiednim urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.

d) Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu

Bardzo ważnym etapem w procesie podziału jest – już po zakończeniu prac – uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wniosek w tej sprawie należy złożyć w Starostwie Powiatowym lub urzędzie gminy na prawach powiatu (wydział architektury). Do wniosku dołączymy dokumentację: m.in. zgodę na użytkowanie, rzuty techniczne kondygnacji, na której znajduje się nowy lokal lub operat inwentaryzacyjny lokalu. Należy również uiścić opłatę skarbową. Na tym etapie również składamy wniosek o nadanie lokalom numerów porządkowych.

e) Notarialne wyodrębnienie lokalu, zmiana w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków

Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu pozwala na jego ewentualną sprzedaż lub też określenie własności, jeśli mieszkanie zostaje przy dotychczasowym właścicielu podzielonej nieruchomości. W każdym z tych przypadków dokonujemy tego poprzez notariusza albo dokonując jednostronnego oświadczenia, albo podpisując akt notarialny z nabywcą, co poskutkuje założeniem nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu.

Fizyczny podział mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Podział fizyczny mieszkania na dwa niezależne lokale to nie tylko postawienie dodatkowej ścianki. To kompleksowy proces, który musi uwzględniać wiele aspektów technicznych.

Odrębne wejścia

Aby dwa mieszkania były niezależne, każde z nich powinno mieć osobne wejście – najlepiej z klatki schodowej. W przypadku, gdy jest to niemożliwe, rozwiązaniem może być wydzielenie przedsionka lub korytarza wspólnego dla dwóch mieszkań.

Instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna i gazowa

Każdy z wydzielonych lokali powinien posiadać:

• własne liczniki zużycia mediów (prąd, gaz, woda),
• odrębne piony wodno-kanalizacyjne (lub zgodę na współdzielenie),
• niezależne instalacje elektryczne (często z osobnymi skrzynkami bezpiecznikowymi).

Czasem konieczna będzie zgoda gestorów mediów (np. zakładu energetycznego, gazowni) na doprowadzenie drugiego przyłącza lub rozdział instalacji.

Wentylacja i ogrzewanie

Oba mieszkania muszą mieć zapewnioną odpowiednią wentylację – najlepiej grawitacyjną lub mechaniczną. Jeśli w budynku funkcjonuje centralne ogrzewanie, często możliwe jest jego rozdzielenie lub zamontowanie indywidualnych liczników ciepła.

Izolacja akustyczna i bezpieczeństwo pożarowe

Przy podziale warto zadbać o izolację akustyczną między lokalami – szczególnie w przypadku wspólnej ściany. Konieczne może być także dostosowanie układu mieszkań do przepisów ppoż., np. w zakresie dróg ewakuacyjnych.

Podsumowanie

Podział mieszkania na dwa odrębne lokale to złożony, ale coraz popularniejszy sposób na lepsze wykorzystanie posiadanej nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest dobre przygotowanie – zarówno pod względem formalno-prawnym, jak i technicznym. Warto skorzystać z pomocy architekta, prawnika lub firmy specjalizującej się w tego typu inwestycjach. Dzięki temu unikniemy kosztownych błędów i zwiększymy szanse na sprawne przeprowadzenie całego procesu.

Marcin Moneta