Chociaż liczba podpisanych umów o dożywocie w 2024 r. pobiła historyczne rekordy, to fundusze hipoteczne miały w tym minimalny udział. Zdecydowanie wzrosła natomiast kwota, którą otrzymywał średnio senior, który skorzystał z odwróconej hipoteki.
Konstrukcja umowy o dożywocie opiera się na prostym pomyśle – w zamian za przeniesienie prawa własności do nieruchomości otrzymujemy świadczenie pieniężne lub opiekę i utrzymanie. Może temu towarzyszyć np. umowa użyczenia nieruchomości lub służebność osobista, która pozwala nadal zamieszkiwać pod starym adresem. Z danych publikowanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości wynika, że od 1991 r. popisano niemal 220 tys. takich aktów notarialnych.
Ostatni rok był pod tym względem rekordowy. Po kilku latach stabilizacji liczba podpisanych umów wzrosła. W 2024 r. zawarto 18,1 tys. kontraktów o dożywocie. Co istotne, obecnie przeważają akty notarialne dotyczące nieruchomości nierolnych, podczas gdy na przełomie wieków proporcje dla obu typów (rolne i pozostałe) były zbliżone.
Zdecydowana większość umów dożywocia podpisywana jest przez osoby fizyczne. Tymczasem od ponad 15 lat na polskim rynku działa usługa nazywana odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym. Opiera się ona na przeniesieniu prawa do nieruchomości na spółkę, która zobowiązuje się w zamian do wypłacania dożywotniego świadczenia pieniężnego (renty). Senior decydujący się na taki krok może nadal korzystać z mieszkania, ale przestaje być jego właścicielem.
Odwrócona hipoteka nie doczekała się dotąd osobnych regulacji prawnych. Zawierane umowy przewidują kilka mechanizmów zabezpieczających interesy zbywcy. Bazują one na przepisach kodeksu cywilnego, kpc i ustawy o księgach wieczystych.
Świadczenia wzrosły o 40 proc.
Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, do którego należą fundusze hipoteczne działające na polskim rynku, podsumował właśnie miniony rok odwróconej hipoteki. Na koniec 2024 r. fundusze administrowały 403 umowami. W ciągu minionego roku przybyło zaledwie 18 kontraktów. Liczba ta mówi wiele o popularności instytucjonalnego segmentu „rynku” umów dożywocia.
ŁąԲ wartość nieruchomości zarządzanych przez fundusze hipoteczne wyniosła na koniec 2024 r. 189 mln zł. W porównaniu z końcem 2023 r. wskaźnik ten wzrósł o 19,2 proc.
Średni wiek klienta korzystającego z odwróconej hipoteki wyniósł 76,7 lat. „W 2023 roku wg danych GUS dla 75-latków średnie dalsze trwanie życia wynosiło 12,6 lat, więc można szacować, że dla obecnego przeciętnego klienta funduszy hipotecznych dodatkowy zastrzyk gotówki będzie utrzymany jeszcze przez około 11 lat” – czytamy w raporcie.
Średnia miesięczna renta wypłacana w 2024 r. w zamian za mieszkanie wynosiła 1445 zł. W porównaniu z poprzednim rokiem oznaczało to wzrost o 40 proc. Łącznie fundusze wypłaciły klientom 7 mln zł rent, a wartość skumulowana świadczeń od 2010 r. wyniosła 41,3 mln zł.
Świadczenia seniorów są waloryzowane w oparciu o warunki zawarte w umowach, np. wskaźnik inflacji konsumenckiej. Warto jednak przypomnieć, że zbywca nie korzysta już na wzroście wartości nieruchomości. Po skorzystaniu z odwróconej hipoteki dom lub mieszkanie nie jest już częścią majątku seniora.
Odwrócony kredyt hipoteczny – niby jest, ale go nie ma
Osoby, które chcą „odmrozić” majątek zablokowany w postaci nieruchomości, mogą dziś skorzystać z propozycji funduszy albo zawrzeć prywatną umowę renty dożywotniej, jeśli znajdą partnera do transakcji. Teoretycznie w polskim prawie przewidziano jeszcze jedną opcję – odwrócony kredyt hipoteczny. Mimo ponad 10-letniej historii odpowiedniej ustawy na rynku nie pojawił się jak dotąd żaden bank z gotowym produktem.
Tymczasem, jak przypomina ZPF w raporcie, przyszłe emerytury Polaków zapowiadają się skromnie. Branża od dawna upomina się o powrót do prac nad regulacjami prawnymi odwróconej hipoteki.
