O ukraińskiej „mieszkaniówce” najczęściej mówi się w kontekście strat materialnych. To zasadne, gdyż skala zniszczeń dotycząca domów i lokali z Ukrainy jest prawdopodobnie największa w Europie od czasów II wojny światowej. Nie można jednak zapominać, że pomimo wojny funkcjonuje ukraiński rynek nieruchomości. Nie powrócił on jeszcze do przedwojennego poziomu obrotów (np. z 2021 roku). Natomiast widoczne są inne ważne zjawiska – m.in. mocno zmienia się cenowa mapa Ukrainy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach telegraficznego skrótu postanowili przyjrzeć się sytuacji ukraińskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Trzy lata wojny oraz wielkich mieszkaniowych strat
Wydaje się, że jeszcze przed zwróceniem uwagi na bardziej rynkowe aspekty, warto bardzo krótko zaprezentować skalę zniszczeń ukraińskiego zasobu mieszkaniowego. To nie tylko sytuacja dramatyczna dla ludności cywilnej, ale również czynnik wpływający na podaż dostępnych lokali i domów. Trzy lata wojny przyniosły następujące straty mieszkaniowe:
- ponad 2 miliony domów i lokali zostały zniszczone lub uszkodzone, co stanowi około 10% łącznego zasobu mieszkaniowego Ukrainy (źródło: szacunki think-tanku Cedos)
- powyżej 5 milionów obywateli Ukrainy doświadczyło utraty lub uszkodzenia swojego lokum – zwykle chodzi o jedyne domy lub lokale gospodarstw domowych położone blisko linii frontu (źródło: raport IOM „Ukraine: Housing, Land and Property in Ukraine - Residential Damage, Property Rights and the eRecovery Programme”)
Państwowy program pomocy dla osób poszkodowanych mieszkaniowo objął tylko część potencjalnych beneficjentów. Stanowi on jednak czynnik stymulujący rynek nieruchomości, o czym jeszcze będzie mowa.
Transakcje na poziomie około 70% przedwojennego
Dobrym miernikiem sytuacji panującej na ukraińskim rynku nieruchomości mieszkaniowych jest roczna liczba transakcji, które obejmują mieszkania oraz domy. W 2022 r. ten wynik był niski (ok. 101000 transakcji), co nie może dziwić. Jednakże dane ukraińskiego resortu sprawiedliwości wskazują, że 2023 r. przyniósł roczny wzrost o około 71% (do poziomu 173000 transakcji mieszkaniowych).
A jak było w minionym roku? Grudniowy raport o stabilności systemu finansowego opublikowany przez Narodowy Bank Ukrainy wskazuje, że przez pierwsze jedenaście miesięcy 2024 r. odnotowano roczny wzrost liczby transakcji mieszkaniowych o 14%. Dane napływające od notariuszy i banków mówią jednak o liczbie transakcji na poziomie wynoszącym około 70% przedwojennego.
Na zachodzie metraż drożeje, na wschodzie tanieje
W ramach bardzo krótkiego przeglądu sytuacji rynkowej u wschodniego sąsiada, nie można oczywiście pominąć aspektów cenowych. Poniższa mapa przedstawia średnie ofertowe ceny 1 mkw. dwupokojowych używanych mieszkań w największych miastach Ukrainy (waluta: USD) oraz zmiany tych cen z 2024 r. Informacje dotyczące rynku wtórnego wydają się bardziej reprezentatywne - zwłaszcza dla mniejszych stolic ukraińskich obwodów.
Ubiegłoroczne dane o cenach używanego ukraińskiego metrażu potwierdzają, że nadal było widoczne zjawisko, które spowodowały głównie działania wojenne. Wystarczy porównać na mapie roczne wzrosty cen 1 mkw. m2 z Żytomierza (+15%), Iwano-Frankiwska (+14%) oraz Użhorodu (+13%) ze spadkami, które dotyczyły chociażby Zaporoża (-17%) i Charkowa (-10%). Te zmiany cenowe miały związek z migracją ludności wymuszoną przez wojnę oraz dużo lepszą oceną bezpieczeństwa w zachodniej części kraju.
Dane Lun.ua wskazują, że na rynku małych mieszkań jednopokojowych notowane zmiany były czasem jeszcze większe. Przykłady to osiemnastoprocentowy wzrost średniej ceny 1 mkw. używanych kawalerek z Równego i rekordowa ujemna zmiana dotycząca Zaporoża (-19%). Na rynku wtórnym Kijów pozostał najdroższym miastem Ukrainy, ale Lwów skrócił dystans wobec stolicy i nawet wyprzedził ją cenami kawalerek. Jeżeli natomiast chodzi o projekty deweloperskie, to statystyki Lun.ua pokazują remis cenowy pomiędzy Lwowem i Kijowem oraz średnie ofertowe stawki z tych miast wynoszące ok. 1300 USD/mkw.
Rynek stymulują np. dotowane kredyty dla żołnierzy
Sytuacja ukraińskiej „mieszkaniówki”, na pewno wyglądałaby inaczej, gdyby nie zostały uruchomione dwie ważne inicjatywy. Pierwszą z nich jest program eRecovery (eVidnovlennia). Pozwala on poszkodowanym uzyskać pomoc finansową na remont/odbudowę domu albo specjalne certyfikaty (bony) umożliwiające zakup lokum na miejsce zniszczonego domu lub mieszkania. Do końca 2024 r. w ramach tego państwowego programu przyznano odszkodowania o wartości ok. 200 mln USD i alokowano 465 mln USD w celu sfinansowania wspomnianych certyfikatów.
Z kolei dla rynku hipotecznego dość duże znaczenie ma program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych yeOselia uruchomiony pod koniec 2022 roku. W latach 2023 – 2024 z tej inicjatywy skorzystało ok. 14000 gospodarstw domowych. Większość beneficjentów programu yeOselia to żołnierze i funkcjonariusze niektórych służb mundurowych. Mogą oni liczyć na niskie oprocentowanie kredytów wynoszące tylko 3,00%.
