Zakup mieszkania na rynku wtórnym oznacza nierzadko dopiero początek poważnych wydatków. Doprowadzenie lokalu do odpowiedniego standardu wymaga nakładów finansowych. Kredyt hipoteczny można wykorzystać nie tylko do sfinansowania transakcji, ale także remontu. Sprawdziliśmy, ile w takim przypadku gotowe będą pożyczyć banki.
W sierpniowym rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy warunki proponowane przez banki kupującym 60-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym. Założyliśmy, że kredytobiorcom zależy wyłącznie na sfinansowaniu transakcji, a ciężary remontu biorą wyłącznie na swoje barki. Banki pozwalają jednak na połączenie w jednej umowie dwóch celów – zakupu lokalu i remontu.
Profilowi klienci kupują mieszkanie kosztujące 250 tys. zł. Bezdzietne małżeństwo ma co miesiąc do dyspozycji 5,9 tys. zł, a na utrzymaniu jeden samochód. Kredytobiorcy nie mają obecnie żadnych obciążeń, a ich historia kredytowa nie kryje żadnych negatywnych wpisów.
Jaki wkład własny przy remoncie?
Przyjmijmy, że koszt niezbędnych prac związanych z przeprowadzeniem remontu lokalu wynosi 50 tys. zł. Klienci chcieliby pożyczyć środki w ramach kredytu hipotecznego, a jednocześnie sfinansować zakup mieszkania w jak największym stopniu.
Banki mają różne wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego w przypadku połączenia celów. Większość instytucji wskazuje, że oblicza go łącznie dla zakupu nieruchomości, jak i dla celu remontowego. Dla 10-procentowego wkładu własnego w przypadku profilowych kredytobiorców oznacza to, że konieczne będzie posiadanie 30 tys. zł:
- 25 tys. zł jako wkładu własnego w zakup mieszkania,
- 5 tys. zł (10 proc. z 50 tys. zł) jako wkładu własnego w remont.
|
Wymagany wkład własny w kredycie hipotecznym na zakup i remont nieruchomości oraz maksymalna kwota kredytu dostępna dla profilowych kredytobiorców (zakup mieszkania kosztującego 250 tys. zł i remont 50 tys. zł) |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Minimalny wymagany wkład własny |
Maksymalna kwota kredytu dostępna dla profilowych kredytobiorców |
Uwagi |
|
Bank Millennium |
10% ceny zakupu
|
270 000 zł |
Kwota kredytu nie może przekroczyć 90 proc. wartości nieruchomości po remoncie |
|
Bank BPS |
10% całej inwestycji |
270 000 zł |
- |
|
Bank Pekao |
10% przyszłej wartości nieruchomości
|
270 000 zł |
- |
|
Bank Zachodni WBK |
10% całej inwestycji
|
270 000 zł |
- |
|
Eurobank |
10% całej inwestycji
|
270 000 zł |
- |
|
PKO Bank Polski |
10% całej inwestycji
|
270 000 zł |
- |
|
Raiffeisen Polbank |
10% wartości nieruchomości
|
270 000 zł |
Za wartość nieruchomości przyjmuje się wartość nieruchomości wynikającą z Oceny ܳdzś lub sumę ceny transakcyjnej z umowy zawartej z deweloperem/spółdzielnią mieszkaniową/zbywcą nieruchomości i kosztów remontu/modernizacji, w zależności od tego, która z wartości jest niższa. |
|
Pekao Bank Hipoteczny |
10% całej inwestycji
|
270 000 zł |
Kwota kredytu nie może przekroczyć 90 proc. wartości nieruchomości po remoncie i 100 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości po remoncie |
|
mBank |
10% przyszłej wartości nieruchomości
|
270 000 zł |
- |
|
Alior Bank |
20% całej inwestycji
|
240 000 zł |
Nieruchomość musi znajdować się terenie aglomeracji warszawskiej, łódzkiej, krakowskiej, wrocławskiej, poznańskiej lub gdańskiej |
|
Bank BGŻ BNP Paribas |
20% całej inwestycji
|
240 000 zł |
- |
|
Ś |
20% całej inwestycji
|
240 000 zł |
Warunkowo min. wkład własny 10% przy przedstawieniu dodatkowego zabezpieczenia |
|
ING Bank Śląski |
20% całej inwestycji
|
240 000 zł |
- |
|
Źół: Dz na podstawie informacji od banków, 6-17.8.2018 r. |
|||
Najbardziej liberalne podejście deklaruje Bank Millennium, w którym minimalny wkład własny wynosi 10 proc. dla zakupu nieruchomości i 0 proc. dla celu remontowego. Łącznie jednak kwota kredytu nie może przekroczyć 90 proc. wartości nieruchomości po wykonanych pracach.
|
Warunki wyceny docelowej wartości nieruchomości i wypłaty remontowej części kredytu hipotecznego na zakup i remont |
||
|---|---|---|
|
Bank |
Jak weryfikowana jest docelowa wartość nieruchomości (po remoncie)? |
W jakiej formie następuje wypłata części kredytu na remont? |
|
Alior Bank |
Inspekcja nieruchomości
|
Na rachunek kredytobiorcy |
|
Bank BGŻ BNP Paribas |
Wycena lub oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę, z uwzględnieniem prac remontowych wskazanych w kosztorysie
|
Na rachunek kredytobiorcy |
|
Bank BPS |
Na podstawie operatu szacunkowego wartości docelowej nieruchomości po remoncie |
Na rachunek kredytobiorcy |
|
Bank Millennium |
W oparciu o operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę
|
Na rachunek klienta, po realizacji celu jakim jest zakup, w transzach, po dostarczeniu zdjęć z postępów prac |
|
Bank Pekao |
Wycena na podstawie wartości obecnej oraz po zakończeniu remontu
|
W przypadku systemu gospodarczego środki są wypłacane bezpośrednio na rachunek klienta |
|
Bank Zachodni WBK |
Na podstawie operatu szacunkowego wartości docelowej nieruchomości po remoncie
|
Wypłata kredytu na remont następuje po sfinalizowaniu zakupu nieruchomości. W zależności od kwoty przeznaczonej na remont oraz zakresu prac ta część kredytu może być wypłacana w transzach. |
|
Ś |
Na podstawie operatu szacunkowego
|
W transzach |
|
Eurobank |
W przypadku rynku wtórnego - operat szacunkowy / wycena wewnętrzna zawierająca wartość przyszłą nieruchomości po wykonanym remoncie/wykończeniu; W przypadku rynku pierwotnego wartość stanowi cena z umowy powiększona o nakłady na wykończenie
|
W przypadku rynku wtórnego wypłata na cel remontowy jest przekazywana jednocześnie z przelewem dotyczącym zapłaty za nieruchomość. W przypadku rynku pierwotnego wypłata środków na remont/wykończenie następuje po zawarciu i dostarczeniu do banku Aktu Notarialnego nabycia nieruchomości. |
|
ING Bank Śląski |
Wycena z uwzględnieniem remontu, nakłady na remont wymagają rozliczenia
|
Transza uruchamiana na rachunek kredytobiorcy |
|
mBank |
Na podstawie operatu szacunkowego i analizy kredytowej
|
W ostatniej transzy na rachunek kredytobiorcy |
|
Pekao Bank Hipoteczny |
Po remoncie bank dokonuje inspekcji nieruchomości na koszt klienta (koszt inspekcji 250 PLN)
|
Do kwoty na remont do 100 tys. zł łącznie z częścią kredytu na zakup nieruchomości, bezpośrednio na konto klienta |
|
PKO Bank Polski |
Na podstawie kosztorysu
|
Na rachunek kredytobiorcy, jednorazowo lub w transzach |
|
Raiffeisen Polbank |
Na podstawie operatu szacunkowego i kosztorysu prac
|
Na rachunek kredytobiorcy |
|
Źół: Dz na podstawie informacji od banków, 6-17.8.2018 r. |
||
W opisie podejścia do wyznaczania maksymalnej kwoty kredytu widoczne są pewne niuanse – część banków sumuje cenę i kredytowane nakłady na remont (traktując to jako „całą inwestycję”), a niektóre uzależniają wysokość finansowania od przyszłej wartości nieruchomości. Przyszła wartość nieruchomości szacowana jest jednak przed udzieleniem kredytu - zwykle na podstawie operatu szacunkowego i kosztorysu prac.
Większość banków wypłaca kwotę przeznaczoną na remont wraz z wypłatą kredytu na zakup nieruchomości. W tej dziedzinie widać jednak także zróżnicowane podejście. Niektóre instytucje praktykują wypłaty w transzach lub zastrzegają sobie możliwość weryfikacji postępu prac przed postawieniem do dyspozycji klienta kolejnej porcji kapitału.
