Nadzór wystosował do banków udzielających kredytów hipotecznych list, w którym zaleca zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej. Jedna z rekomendacji zaleca zwiększenie bufora na wzrost stopy procentowej do co najmniej 5 pp.
Wzrost stóp procentowych odczuwają zarówno kredytobiorcy spłacający już zobowiązania, jak i klienci dopiero przymierzający się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dla tych ostatnich szczególnie dotkliwa jest topniejąca zdolność kredytowa, zmuszająca do zrewidowania mieszkaniowych planów.
Ilustracją zmian, które zaszły na rynku, może być zestawienie, które przedstawialiśmy na łamach Dz w lutym – rodzina zarabiająca 11,5 tys. zł mogła liczyć na finansowanie nawet o pół miliona złotych niższe niż rok wcześniej.
Już wkrótce potencjalnych kredytobiorców czeka kolejna zmiana ograniczająca dostępną kwotę finansowania. Do banków udzielających kredytów mieszkaniowych trafił list nadzorcy, w którym podkreślono konieczność dostosowania się do zmian w otoczeniu, a co za tym idzie - ostrożniejszego podejścia do oceny zdolności kredytowej. Banki mają czas do końca marca, by dostosować się do zaleceń.
Wyższy bufor na zmianę stopy procentowej
W obowiązującej wersji Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, aby banki podczas badania zdolności kredytowej przy kredytach o zmiennej lub okresowo stałej stopie procentowej uwzględniały „zmianę poziomu stóp procentowych wyższą o nie mniej niż 250 punktów bazowych od aktualnego ich poziomu”.
Przypomnijmy, że jeszcze na początku października 2021 r. WIBOR 3M znajdował się na poziomie nieco powyżej 0,2 proc. Na początku marca 2022 r. wskaźnik ten wynosił już 3,78 proc. W ciągu zaledwie kilku miesięcy nowi kredytobiorcy, zaciągający zobowiązania w okresie rekordowo niskich stóp, odczuli już zatem wzrost oprocentowania przekraczający założony minimalny „bufor”.
W liście nadzoru sugeruje się bankom, by przy ocenie zdolności kredytowej zakładały wzrost stóp o co najmniej 500 punktów bazowych (5 pp.). Oznaczałoby to, że przy stawce WIBOR 3M na obecnym poziomie oraz 2-punktowej marży ocena finansowej wydolności klienta musiałaby zakładać oprocentowanie sięgające minimum 10,8 proc. Przełoży się to na znaczący spadek dostępnej kwoty kredytu.
Spójrzmy na następujący, bardzo uproszczony przykład. Para kredytobiorców zarabia łącznie 8500 zł i chce zaciągnąć kredyt na 25 lat z 2-punktową marżą. Przyjmijmy konserwatywnie, że bank gotów jest udzielić kredytu, dla którego rata równa (już po uwzględnieniu bufora na wzrost stóp procentowych) będzie wynosić nie więcej niż 40 proc. dochodu gospodarstwa domowego. Zmiana wielkości bufora z 2,5 pp. na 5 pp. oznacza spadek dostępnej kwoty kredytu z 430 tys. zł na ok. 350 tys. zł., czyli o ok. 18 proc.
Nadzór oczekuje ostrożności także przy ustalaniu innych parametrów
W zaleceniach skierowanych do banków zwrócono także uwagę na inne elementy, które mogą wpływać na szacunki zdolności kredytowej. Kredytodawcom przypomina się o tym, że należy wykazać odpowiednią ostrożność przy określaniu kosztów utrzymania gospodarstw domowych. Już w 2016 r. nadzorca zwracał uwagę na zaniżanie tego parametru w kalkulacjach, a w czasach podwyższonej inflacji przyjmowanie minimum socjalnego jako wyznacznika jest zdecydowanie zbyt liberalnym podejściem.
Bankom przypomniano również o wartościach wskaźnika DSTI (stałych zobowiązań do dochodu) zawartych w Rekomendacji S. Chociaż dokument nie stawia sztywnych granic, pozostawiając bankom ustalenie wewnętrznych limitów, to zaleca szczególną ostrożność w sytuacji, gdy wskaźnik przekracza dla przeciętnie zarabiających kredytobiorców wartość 40 proc.
"Ewentualne przekroczenie poziomów ostrożnościowych wskaźnika DStI powinno być traktowane przez banki jako wyjątek oraz podlegać szczególnemu uzasadnieniu. Banki powinny w swoich strategiach zarządzania ryzykiem przewidywać szczególne monitorowanie portfela, w którym przekroczony został wskazany przez nadzór poziom DStI i w kontekście wyników tego monitoringu – niezwłocznie odpowiednio modyfikować politykę banku w tym zakresie. W obliczu istotnych zmian czynników zewnętrznych, organ nadzoru przypomina powyższe zasady i oczekuje ich ścisłej realizacji" - wskazano w liście.
Przypomnienia ze strony nadzoru zwiastują istotne zmiany w procedurach oceny zdolności kredytowej w bankach. Kredytodawcy nie zaryzykują zlekceważenia nawet „miękkich” zaleceń. Dla klientów rozważających zaciągnięcie zobowiązania oznaczają one jedno – o kredyt hipoteczny będzie wkrótce jeszcze trudniej. Wzrost stóp procentowych łącznie z bardziej konserwatywnym podejściem banków przełoży się na znaczący spadek dostępnej kwoty kredytu.
