鈥濻topy spadaj膮, a moje raty stoj膮 w miejscu鈥� 鈥� lada moment takie komentarze mog膮 sta膰 si臋 rzeczywisto艣ci膮. Chocia偶 masowego protestu 鈥瀗abitych w sta艂膮 stop臋鈥� raczej nie b臋dzie, to faktem jest, 偶e naj艣wie偶sze pokolenia kredytobiorc贸w hipotecznych nie maj膮 zbyt wielu mo偶liwo艣ci obni偶enia swoich obci膮偶e艅.
Blisko 87 proc. kredyt贸w hipotecznych udzielonych w ostatnim kwartale 2024 r. stanowi艂y warto艣ciowo produkty oparte na okresowo sta艂ej stopie. To najwy偶szy wynik w historii rynku w Polsce, w dodatku osi膮gni臋ty w niezwykle szybkim, jak na statyczne zazwyczaj hipoteki, tempie.
Cofnijmy si臋 zaledwie 4 lata, do 2021 r. 聽Stopy procentowe by艂y w贸wczas na rekordowo niskim poziomie. Maksymalne oprocentowanie wynikaj膮ce z regulacji antylichwiarskich wynosi艂o 7,2 proc. Tyle trzeba by艂o zap艂aci膰 np. za najdro偶sze kredyty konsumpcyjne, chocia偶by udzielane w postaci kart kredytowych. W cennikach hipotek kr贸lowa艂y stawki w przedziale 2-3 proc.
W lecie 2021 r. mija wa偶ny termin 鈥� od tego momentu wszystkie banki aktywne na rynku hipotek musz膮 mie膰 w ofercie kredyty z okresowo sta艂ym oprocentowaniem. Chocia偶 ju偶 wcze艣niej mo偶na by艂o sobie 鈥瀦ablokowa膰鈥� stawk臋, to taka opcja by艂a dost臋pna tylko u kilku kredytodawc贸w i nie przyci膮gn臋艂a uwagi klient贸w. Jesieni膮 2021 r. rozpoczynaj膮 si臋 podwy偶ki st贸p procentowych, a wraz z nimi stopniowo odwracaj膮 si臋 preferencje kredytobiorc贸w, kt贸rzy coraz ch臋tniej wybieraj膮 鈥瀞ta艂膮鈥� stop臋.
W pa藕dzierniku 2022 r. odnotowali艣my szczyt hipotecznej dro偶yzny. W jednym z bank贸w uczestnicz膮cych w comiesi臋cznych rankingach 足智彩赛果 sta艂e oprocentowanie si臋gn臋艂o 12,15 proc. Klient, kt贸ry podpisa艂 w贸wczas tak膮 umow臋 m贸g艂 liczy膰 na sta艂膮 rat臋 na co najmniej 5 lat. W tym czasie sta艂oprocentowe hipoteki maj膮 ju偶 przewag臋 w nowej sprzeda偶y. Potem ich przewaga utrzymuje si臋, chocia偶 z r贸偶nym marginesem w prowadzeniu.
Sta艂a rata kusi艂a bezpiecze艅stwem
W ci膮gu zaledwie 2 lat preferencje kredytobiorc贸w hipotecznych zmieni艂y si臋 diametralnie. Przyczyn by艂o kilka. W pierwszym okresie, gwa艂townego wzrostu st贸p, istotn膮 rol臋 odegra艂 strach przez dalszymi post臋pami kredytowej dro偶yzny. Na okresowo sta艂e oprocentowanie decydowali si臋 nie tylko nieliczni nowi kredytobiorcy, ale tak偶e aneksuj膮cy umowy klienci ju偶 sp艂acaj膮cy zobowi膮zania.
W okresie 鈥瀐ipotecznej zimy鈥�, gdy sprzeda偶 niemal zamar艂a, pojawi艂 si臋 dodatkowy czynnik. Nadz贸r finansowy najpierw zaostrzy艂 zasady oceny zdolno艣ci kredytowej, a potem lekko 鈥瀘dpu艣ci艂鈥� 艣rub臋, lecz wy艂膮cznie w przypadku, gdy klient wybiera okresowo sta艂e oprocentowanie. W niekt贸rych scenariuszach zatem wyb贸r takiego kredytu premiowany by艂 wy偶sz膮 zdolno艣ci膮 i dost臋pn膮 kwot膮.
Wreszcie, w 2023 r., na scenie pojawi艂 si臋 鈥濨ezpieczny kredyt 2 procent鈥�, kt贸ry narzuca艂 okresowo sta艂膮 formu艂臋 oprocentowania. To podbi艂o w statystykach sprzeda偶y popularno艣膰 tego wariantu hipotek, chocia偶 preferencyjne produkty stanowi艂y zupe艂nie osobny segment rynku ni偶 komercyjne propozycje bank贸w.
"Zawsze mo偶na refinansowa膰" - to si臋 okaza艂o iluzj膮
Jednym z czynnik贸w, kt贸ry do po艂owy 2023 r. m贸g艂 zach臋ca膰 do wyboru sta艂oprocentowych hipotek, by艂a iluzja swobody dalszych ruch贸w. Kredytobiorca m贸g艂:
- W dowolnym momencie zrefinansowa膰 kredyt hipoteczny i przej艣膰 na zmienne oprocentowanie.
- W zdecydowanej wi臋kszo艣ci przypadk贸w operacja nie poci膮ga艂a za sob膮 istotnych koszt贸w 鈥� ca艂kowita wcze艣niejsza sp艂ata sta艂oprocentowych hipotek nie by艂a obci膮偶ona op艂atami (to efekt ostro偶nej postawy bank贸w, kt贸re nie wiedz膮 nadal jak interpretowa膰 zapisy ustawy).
Klienci mogli sobie powiedzie膰 鈥� 鈥瀓e艣li stopy rusz膮 w d贸艂, zawsze b臋d臋 m贸g艂 zmieni膰 formu艂臋鈥�. Wszystko zmieni艂o si臋 w po艂owie 2023 r., gdy KNF zmieni艂 zasady refinansowania hipotek. Bankom faktycznie zakazano oferowania przej艣cia na zmienne oprocentowanie w okresie trwania okresowo sta艂ej stawki. Dotyczy to zar贸wno obecnych klient贸w, jak i refinansowania dla klient贸w 鈥瀘d konkurencji鈥�. Banki, co oczywiste, nie mia艂y wyj艣cia i dopasowa艂y swoje praktyki do oczekiwa艅 nadzoru.
Sta艂a stopa? Masz trzy drogi
Mamy 2025 rok, wska藕niki WIBOR spadaj膮, a na horyzoncie wida膰 ju偶 obni偶ki st贸p procentowych. Obserwowanie stawek proponowanych dzi艣 przez banki mo偶e okaza膰 si臋 frustruj膮ce i za艂贸偶my, 偶e chcieliby艣my skorzysta膰 z okazji, by obni偶y膰 swoje obci膮偶enia.
W tej chwili kredytobiorcy, kt贸rzy zaci膮gn臋li zobowi膮zania z okresowo sta艂ym oprocentowaniem w ostatnich latach maj膮 do wyboru trzy opcje. Pierwsz膮 mo偶liwo艣ci膮 jest przeczekanie do ko艅ca okresu 鈥瀦amro偶onej鈥� stawki. Przypomnijmy, 偶e po pierwszym okresie (w wi臋kszo艣ci bank贸w 5-letnim), kredytodawca:
- Zaproponuje now膮 stawk臋 oprocentowania na kolejny okres (np. 5 lat).
- Je艣li klient nie zdecyduje si臋 na t臋 opcj臋, kredyt domy艣lnie stanie si臋 kredytem z oprocentowaniem zmiennym.
Dla generacji kredytobiorc贸w 2021 ten moment jest ju偶 bliski. To w tej chwili jedyna droga, aby faktycznie zmieni膰 formu艂臋 oprocentowania.
Drug膮 opcj膮 jest negocjowanie z bankiem nowej stawki oprocentowania okresowo sta艂ego. Zgodnie z zaleceniami nadzoru oznacza to jednak, 偶e jednocze艣nie 鈥瀝esetuje si臋鈥� czas obowi膮zywania tej formu艂y. Przyk艂adowo, zaci膮gn臋li艣my kredyt w 2023 r. Bank proponuje nam obecnie nowe, ni偶sze oprocentowanie. Decyduj膮c si臋 na tak膮 zmian臋, blokujemy sobie stawk臋 na okres kolejnych 5 lat, do 2030 roku.
Trzeci膮 opcj膮 jest refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku. W tym przypadku jednak:
- Mo偶liwe jest wy艂膮cznie wybranie oprocentowania okresowo sta艂ego.
- Okres obowi膮zywania sta艂ej stawki liczony jest od nowa, jak w opcji numer 2.
Nadchodz膮 ciekawe czasy
Jak 艂atwo zauwa偶y膰, op艂acalno艣膰 (i faktyczna dost臋pno艣膰) opcji drugiej i trzeciej zale偶y tylko i wy艂膮cznie od postawy, jak膮 przyjm膮 banki. A ta pozostaje na razie niewiadom膮. Opcja druga to wci膮偶 rzadko艣膰, bardziej teoria ni偶 praktyka. Opcja trzecia staje si臋 op艂acalna na naszych oczach, gdy w cennikach bank贸w lada moment pojawi si臋 鈥瀙i膮tka鈥�.
Je艣li na rynku pojawi膮 si臋 gracze 偶ywotnie zainteresowani 鈥瀙rzechwyceniem鈥� od konkurencji kredytobiorc贸w poszukuj膮cych okazji do obni偶enia rat, to nie tylko o偶yje refinansowanie hipotek, ale tak偶e (zapewne) banki wykorzystaj膮 opcj臋 drug膮 i otworz膮 si臋 na negocjacje z obecnymi klientami. Chocia偶 kredytodawcy deklaruj膮, 偶e kredyty hipoteczne sta艂y si臋 produktami wysokiego ryzyka, w dodatku niezbyt rentownymi, to pocieszaj膮ce mo偶e by膰, 偶e by rozrusza膰 rynek wystarczy艂by jeden bardziej dynamiczny gracz. By膰 mo偶e by艂by to doskona艂y moment dla debiutu nowej instytucji (Revolut?) albo strategicznego ataku gracza o ma艂ym dot膮d udziale w rynku.
