O ile przed miesiącem pisaliśmy, że indeks urban.one nie wskazuje na zapowiadaną we wcześniejszych miesiącach stabilizację cen, tak rzut oka na najnowszy odczyt indeksu, sugeruje, że wrzesień przyniósł przyspieszenie wzrostu cen mieszkań.
Indeks dla całej Polski, przygotowywany dla Dz i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium, we wrześniu 2024 r. wyniósł 115,01 pkt. i był o 0,84 pkt. wyższy niż w sierpniu oraz o 6,11 pkt. wyższy w ujęciu rocznym. To najmocniejszy wzrost odczytu od listopada ubiegłego roku. Wyraźnie wzrosły także wskaźniki obrazujące sytuację w największych polskich miastach – 128,53 pkt. (+0,7 pkt. m/m i +5,55 pkt. r/r) i w szczególności Warszawy – 126,94 pkt. (+1,05 pkt. m/m i +6,75 pkt. r/r).
Chętnych na kredyt mniej niż w sztucznym boomie, ale najwięcej w tym roku
Choć wciąż to wynik znacznie niższy od ubiegłorocznego, początek jesieni przyniósł także odbicie w liczbie wniosków o kredyty mieszkaniowe. We wrześniu Biuro Informacji Kredytowej zanotowało ich nieco ponad 28,5 tys. W październiku zaraportowano z kolei 34,5 tys. wniosków – najwięcej od grudnia 2023 r., gdy kończyła się hipoteczna gorączka rozpalona „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”.
Jak twierdzą eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości, jesienne odbicie w hipotekach świadczy o tym, że kupujący przestali już liczyć na uruchomienie kolejnego rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych – „Kredytu na start”.
– Do uczestników rynku dotarło, że nowego programu mieszkaniowego nie będzie albo dostępność i skala subsydiowanych kredytów będzie bardzo ograniczona. W rezultacie skala wniosków o kredyty hipoteczne była co prawda znacząco niższa niż rok temu, jednak wyraźnie wyższa niż dwa lata temu, kiedy zaostrzenie warunków kredytowania zamroziło popyt na lokale mieszkalne – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Podobnego zdania jest Michał Kubicki, członek Komitetu ds. ܳdzś Krajowej Izby Gospodarczej. Jak zaznacza, nadzieje (lub też obawy) na uruchomienie „Kredytu na start” przekreśliła dymisja wiceministra rozwoju i technologii Jacka Tomczaka.
– Czy ta zmiana wpłynie na sytuację na rynku? Brak programu jest widoczny w mniejszych miastach oraz na obrzeżach dużych metropolii, gdzie spadki poziomów sprzedaży są nawet kilkudziesięcioprocentowe. Najwyraźniej, kupujący doszli do wniosku, że obecne ceny nie mają już dla nich uzasadnienia ekonomicznego, ponieważ realny zwrot z inwestycji jest niższy od promocyjnych lokat bankowych, bez specjalnych nadziei na lepszy wynik poprzez aprecjację wartości lokali w czasie – ocenia Kubicki.
Jak z kolei zauważa ekspertka Cenatorium, popyt ograniczają dodatkowo utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz spodziewany na początku przyszłego roku wzrost inflacji.
– Spodziewane obniżki stóp procentowych najprawdopodobniej nastąpią w drugiej połowie przyszłego roku, do tego czasu sytuacja na rynku mieszkaniowych pozostanie bez zmian – prognozuje.
Nowych mieszkań stale przybywa
O tym, jak w największych miastach rośnie liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań, pisaliśmy w artykule „Rynek mieszkań puchnie jak balon. Ofert sprzedaży o dwie trzecie więcej niż rok temu”. Tendencję tą widać zwłaszcza na rynku pierwotnym. Jak wynika z danych Cenatorium, w III kw. 2024 r. deweloperzy na sześciu największych polskich rynkach, z wyłączeniem Warszawy, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi i Poznaniu, wprowadzili do oferty ponad 8 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali 6 tys. lokali.
– Na koniec III kw. 2024 r. w największych miastach w ofercie deweloperów pozostawało 35 tys. nowych mieszkań. Największa podaż lokali występuje we Wrocławiu. Na koniec września było to ponad 8,5 tys. mieszkań wystawionych do sprzedaży w projektach deweloperskich. W Krakowie i Łodzi było to ok. 8 tys. lokali, w Poznaniu 7 tys., a w Gdańsku i Gdyni łącznie blisko 6,5 tys.
W Warszawie III kw. 2024 r. przyniósł sprzedaż nowych mieszkań na poziomie 2,7 tys., czy 3,7 tys. lokali wprowadzonych do obrotu. Na koniec kwartału w sprzedaży pozostawało z kolei 13 tys. mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Rosnąca podaż nie przekłada się na stabilizację cen
Patrząc tylko na stawki wpisywane w ogłoszeniach a nie aktach notarialnych, III kw. 2024 r. – zgodnie z danymi Cenatorium – przyniósł wzrosty w każdym z analizowanych miast, przy czym najmocniej cenowe oczekiwania wzrosły we Wrocławiu – o ok. 5 proc. k/k.
Niższy wzrost stawek notowanych w Warszawie należy z kolei wiązać z większą liczbą mieszkań, które trafiły do sprzedaży w lokalizacjach znacznie oddalonych od centrum, zwłaszcza na Białołęce.
– Na ten moment nie widać obniżek cen w dużej skali. Od kilku miesięcy pojawiają się jednak dawno niewidziane promocje w postaci miejsc postojowych za złotówkę czy system płatności 20/80 – komentuje Michał Kubicki. – Jednak wraz z kolejnymi spadkami poziomów sprzedaży, co słabsi finansowo deweloperzy będą musieli lub chcieli pozbywać się zapasów. Zwłaszcza, będzie to dotyczyć projektów z zapadającymi kredytami inwestycyjnymi, których banki udzieliły na budowę projektów. Czy to już jest rynek kupującego? Chyba nie. Kupujący, z zapasem gotówki, czekają na rozwój sytuacji i spadki cen, a mniej zasobni, którzy muszą się posiłkować kredytem, oprócz nadziei na obniżki, liczą na niższe stopy procentowe – dodaje.
Stawki ofertowe rosną także w ogłoszeniach sprzedaży dotyczących mieszkań z drugiej ręki. Jak pisaliśmy w artykule „Sprzedający mieszkania szarżują w ogłoszeniach”, w III kw. 2024 r. tak w relacji kwartalnej jak i rocznej sprzedający mieszkania na rynku wtórnym znacznie łatwiej schodzili z ceny jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji – nawet o przeszło 5 proc.
