Podaż na rynku sprzedaży mieszkań w dalszym ciągu przewyższa popyt, ale ten zaczął się podnosić, co widać po rosnącej liczbie chętnych na kredyty mieszkaniowe. Jak pokazuje najnowszy odczyt indeksu urban.one, choć ceny już nie galopują, to jednak mogą utknąć na szczycie na dłużej.
W styczniu odczyt indeksu urban.one dla całej Polski wyniósł 115,43 pkt. i był o 1,32 pkt. wyższy niż w grudniu oraz o 3,68 pkt. wyższy niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku. To najwyższy wzrost odczytu od 2021 r., który nastąpił po dwóch miesiącach spadków.
Wyraźnie w górę powędrował również odczyt indeksu urban.one liczonego dla największych polskich rynków nieruchomości. W styczniu 2025 r. wyniósł on 128,8 pkt. – o 0,87 pkt. więcej niż miesiąc wcześniej oraz o 3,75 pkt. więcej niż w styczniu 2024 r.
Jak ocenia Małgorzata Wełnowska, ekspertka Cenatorium, wraz z końcem ubiegłego roku, na rynku deweloperskim skończyły się akcje promocyjne i rabatowe.
– Nie przyniosły one zakładanych przez deweloperów rezultatów. Według danych Otodom wygaszenie akcji promocyjnych na rynku deweloperskim spowodowało, że poszukujący mieszkań dużo częściej przeglądali ogłoszenia z rynku wtórnego – mówi Małgorzata Wełnowska.
Początek 2025 r. stoi jednak pod znakiem rosnącej akcji kredytowej. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w styczniu 2025 r. banki udzieliły 16,4 tys. kredytów mieszkaniowych – o 9,3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. W ujęciu rocznym, co prawda, zanotowano wyraźny spadek (-34 proc.), ale wynika on z efektu wysokiej bazy. Styczeń 2024 r. był bowiem pod tym względem najlepszym miesiącem w ostatnich latach, co wynikało z realizacji znacznej części wniosków składanych w oparciu o program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
W styczniu wzrosła także złożonych wniosków o kredyty mieszkaniowe. BIK naliczył ich ponad 28,3 tys. – o 8,8 proc. więcej niż w grudniu 2024 r. oraz o 25,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
Jeszcze wyższy wynik przyniósł luty, kiedy to Polacy złożyli 33,1 tys. wniosków o kredyty mieszkaniowe. Jak wynika z danych BIK, był to drugi najwyższy wynik od grudnia 2023 r., czyli końca ery „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Zapowiedź „Pierwszych kluczy” uderzyła rykoszetem
Wśród ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości nie brakuje głosów mówiących, że powrót kredytobiorców na rynek to pokłosie ogłoszenia nowego rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych – „Pierwsze klucze”.
– Paradoksalnie już sama zapowiedź programu „Pierwsze klucze” może mieć pozytywny wpływ na deweloperów, szczególnie w dużych miastach. Z rynku zniknął czynnik, który prawdopodobnie wstrzymywał decyzje części osób odnośnie kupna mieszkania. Teraz, gdy już wiadomo, że takie osoby nie mogą liczyć na preferencyjny kredyt, mogą one podjąć ostateczną decyzję o zakupie mieszkania bez obawy o utracone ewentualne korzyści – twierdzi Bartosz Wałecki, analityk w Michael / Ström DM.
W przeciwieństwie do indeksu urban.one wskazującego na wahania stawek transakcyjnych, w dalszym ciągu nieznacznie, ale systematycznie w dół wędrują oczekiwania sprzedających. Zgodnie z monitoringiem cen prowadzonym przez Cenatorium, z obniżkami o ok. 1 proc. m/m, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, mieliśmy w styczniu do czynienia w Krakowie i Wrocławiu, spadki na rynku pierwotnym miały miejsce w Gdańsku i Poznaniu, z kolei na rynku wtórnym w Gdyni i Łodzi.
Odwrotna sytuacja miała miejsce w Warszawie, gdzie oczekiwania sprzedających – szczególnie deweloperów – rosły w styczniu. Odczyt indeksu urban.one pozostał stabilny, spadając jedynie o 0,02 pkt. m/m do 126,37 pkt. (+2,76 pkt. r/r).
Ceny działek w dół, ale kolejne turbulencje na horyzoncie
Wyraźniej w dół powędrował odczyt indeksu urban.one liczonego dla działek budowlanych, który w styczniu 2025 r. wyniósł 148,54 pkt. Obniżka w ujęciu miesięcznym wyniosła 1,39 pkt. – najwięcej od stycznia 2023 r.
W opinii ekspertów, zajmujących się tym rynkiem, spadek może nie być jednak długotrwały. Zbliżamy się bowiem do wejścia w życie nowych przepisów budowlanych, zgodnie z którymi nowo budowane domy będą musiały znajdować się w odpowiedniej odległości od szkół i terenów zielonych, co może być szczególnie odczuwalne poza granicami miast.
Choć nowe przepisy mają przeciwdziałać niekontrolowanemu rozlewaniu się miast, to efektem ubocznym może być wzrost cen działek budowlanych.
– W pierwszym rzędzie będzie to ograniczenie dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ponieważ gros terenów dziś przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe może stracić taką funkcję. Co więcej, w przypadku niektórych małych miejscowości nastąpi całkowity brak możliwości legalnego wybudowania domu – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
