���Dz�����

Zbliża się moment wyczekiwany przez kredytobiorców spłacających zmiennoprocentowe hipoteki. Za miesiąc, dwa dojdzie zapewne do pierwszej od dawna obniżki stóp. Sprawdzamy, jak wpłynie to na wysokość rat w różnych scenariuszach.

Kwietniowe spotkanie Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosło żadnych zmian w obowiązujących obecnie stopach procentowych. Przełom nastąpił jednak w komunikowanych przez radę zamiarach. Podczas konferencji prasowej Adam Glapiński zaskoczył rynek gołębim nastawieniem.

„Docelowo w przyszłym roku jeśli dane będą na to pozwały, to stopy znajdą się w przedziale 3,5 proc. Daj Bóg, żeby tak było” – powiedział Prezes NBP. „Chciałbym, żeby było możliwe cięcie w tym roku dwa razy po 0,5 pp.” – wskazał Glapiński, zamykając spotkanie z dziennikarzami.

Zwrot w zapowiedziach RPP nadszedł po długim okresie restrykcyjnej polityki pieniężnej. Przypomnijmy, że począwszy od jesieni 2021 r. przez kolejnych 12 miesięcy stopy procentowe wzrosły o 6,65 pp. W 2023 r. miały miejsce dwie obniżki, ale stopa referencyjna NBP pozostawała od tego czasu na poziomie 5,75 proc.

Zdecydowany zwrot, rozpoczyna się nowy rozdział

Wysokie stopy procentowe odbiły się na wiele sposobów na rynku kredytów hipotecznych. Pierwszy etap „hipotecznej zimy” oznaczał gwałtowny spadek sprzedaży i kłopoty płynnościowe klientów, którzy zaciągnęli zobowiązania w czasach rekordowo taniego pieniądza. Kolejnym rozdziałem były ustawowe wakacje kredytowe, które miały przynieść ulgę kredytobiorcom przytłoczonym ciężarem rat, a potem „Bezpieczny kredyt 2 procent” z całym szeregiem efektów ubocznych. Dopiero 2024 r. przyniósł względną stabilizację rat i uspokojenie wahań sprzedaży.

Zmiana nastawienia władz monetarnych oznacza początek nowego rozdziału. Efekty zapowiedzi już są widoczne w notowaniach wskaźników WIBOR. W piątek, 4 kwietnia, WIBOR 6M znajdował się na poziomie 5,51 proc., aż o 0,22 pp. niższym niż dzień wcześniej. WIBOR 3M „zjechał” w tym czasie o 0,16 pp.

Warto jednak nieco utemperować oczekiwania. Najbliższe miesiące nie przyniosą rewolucyjnych zmian w dostępności kredytów hipotecznych i obciążeniach obecnych (zmiennoprocentowych) kredytobiorców. Punkt wyjścia to wysokie stopy procentowe, a do poziomów wskaźników sprzed 4 lat nadal jest daleko.

Co zmienią zbliżające się obniżki?

Spójrzmy na przykład. Jeśli zaciągamy kredyt na 25 lat, na 500 tys. zł, to rata hipoteki z marżą 2,3 pp. sięga dziś ok. 3,9 tys. zł. Przyjmując za dobrą monetę zapowiedzi Adama Glapińskiego i zakładając spadek stóp w 2025 r. o 1 pp. otrzymujemy ratę na poziomie nieco poniżej 3,6 tys. zł. To odczuwalny spadek, ale nadal spore obciążenie dla domowego budżetu. Kredytobiorcy w latach 2020-2021 płacili przy takich samych warunkach ok. 2250 zł miesięcznie.

Poniżej prezentujemy porównanie raty równej dla kilku scenariuszy:

• Wartości z czasów rekordowo niskich stóp procentowych (do jesieni 2021 r.).
• Obecne parametry dla kredytu opartego na WIBOR 3M z marżą 2,3 pp.
• Symulacje dla takiego kredytu, gdy nastąpią obniżki stóp o 0,25 pp., 0,50 pp., 0,75 pp., 1 pp. i 1,75 pp. od dzisiejszego poziomu (przy założeniu przeniesienia obniżek w pełni na poziom wskaźnika).

Pierwsze kroki w obniżaniu stóp procentowych będą niemal niezauważalne dla portfela kredytobiorców. Rata dla milionowego kredytu spadnie wówczas o 165 zł, dla zobowiązania na 0,5 mln zł – o 83 zł. Przy obniżce o 0,5 pp. byłoby to odpowiednio 330 zł i 165 zł.

Mówiąc o obecnych kredytobiorcach i ich obciążeniach, warto dodać zastrzeżenie. W ostatnich 3 latach w nowej sprzedaży dominowały kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Obniżka stóp nie wpłynie w żaden sposób na raty takich zobowiązań. Teoretycznie otworzy ona jednak drogę do refinansowania kredytu na nowych warunkach. Przypomnijmy jednak, że przejście ze stałego oprocentowania na zmienne nie jest dziś możliwe. To wynik zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego z połowy 2023 r.

Ź��ó��ł��: