Seniorzy, którzy chcą czerpać profity ze swego mieszkania, jednocześnie nie tracąc możliwości zamieszkiwania w nim, mogą skorzystać z kilku rozwiązań. W grę wchodzi m.in. prawo dożywocia.
Umowa dożywocia to transakcja uregulowana przepisami Kodeksu Cywilnego. Chodzi o artykuły 908 – 916 KC. Dożywocie to prawo majątkowe, które jest niezbywalne i niedziedziczne. Jest ono przypisane do nieruchomości, więc wraz z jej sprzedażą obowiązki wynikające z dożywocia przechodzą na nowego właściciela. Wygasa ono wraz ze śmiercią osoby uprawnionej.
Umowę dożywocia powinno się zawrzeć w formie aktu notarialnego. Poprzez nią jedna strona nabywa nieruchomość, w zamian za co nabywca zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania drugiej strony (zwanej dożywotnikiem).
Jaki jest zakres takiego utrzymania? Artykuł 908 KC, paragraf 1 mówi, że: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Może być jednak i tak, że zamiast wyżej wymienionych "składowych" utrzymania dożywotnika nabywca wypłaci mu ekwiwalent pieniężny. W tym celu taka regulacja powinna oczywiście znaleźć się w umowie.
Poddanie się egzekucji
Co jest szczególnie istotne przy tego typu transakcji? Jeśli w grę nie wchodzi ustalona suma pieniędzy, a świadczenia materialne, opieka itp., jej zakres powinien być bardzo szczegółowo i precyzyjnie opisany w umowie, tak by uniknąć ewentualnych nieporozumień. Akt notarialny powinien mówić o prawach i obowiązkach obu stron.
Jeśli opieka nad dożywotnikiem została zastąpiona określoną kwotą pieniędzy, w jego interesie będzie natomiast zabezpieczenie się na wypadek, gdyby nabywca nie wywiązywał się z kontraktu.
W tym celu nabywca – jeśli jest uczciwy i nie zamierza migać się od płacenia – powinien poddać się egzekucji w trybie artykułu 777 paragraf 1 Kodeksu Cywilnego. Co daje taki zapis? Otóż pozwala on znacznie szybciej, bez czekania na wyrok sądu, wyegzekwować należność z majątku dłużnika. Gdy nabywca nie płaci, dożywotnik występuje do sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności. Sąd ma na to zgodnie z prawem 3 dni. Gdy klauzula jest nadana, do akcji może już wkroczyć komornik, który zajmuje się ściągnięciem zaległych pieniędzy z majątku dłużnika.
Wpis w księdze wieczystej
W interesie dożywotnika jest również to, by prawo dożywocia zostało uwzględnione w nieruchomości. Dziś już co do zasady notariusze składają odpowiednie wnioski i dożywocie jest ujawnione w dziale III księgi. Oczywiście seniorzy powinni tego dopilnować, bowiem wpis w księdze wieczystej stanowi wzmocnienie ochrony prawnej dożywotnika.
Sprawa jest jednak znacznie bardziej istotna dla nabywcy mieszkania, który nie zamierzał z nikim zawierać umowy dożywocia. Może nie mieć świadomości, że kupuje mieszkanie z lokatorem „na karku”. Starsze przepisy nie nakazywały bowiem obligatoryjnego wpisu prawa dożywocia do księgi wieczystej. W takiej sytuacji bez dokładnego sprawdzenia dokumentów bardzo łatwo można wmanewrować się kupno mieszkania z „utrzymankiem”.
Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości starszych, dla których księga wieczysta została założona przed 1991 rokiem. Może ona nie zawierać wpisu dożywocia mimo faktu, że taka umowa została zawarta. Co więc zrobić, by nie kupić mieszkania z lokatorem?
Dożywocie musi mieć swój ślad w akcie notarialnym, powinniśmy więc bardzo dokładnie zapoznać się z tym dokumentem.
Istotne jest też, by być na bieżąco z księgą wieczystą, także gdy kupujemy mieszkanie młodsze. I tu istnieje bowiem ryzyko zakupu z lokatorem. Otóż notariusz natychmiast po sporządzeniu aktu notarialnego ma obowiązek przesłać systemem teleinformatycznym wniosek o wpis w księdze wieczystej do sądu rejonowego.
Sytuacja nieruchomości może się zmieniać od czasu, gdy przeglądaliśmy jako nabywca zapisy księgi wieczystej. Na przykład dział III księgi był „czysty”. Jesteśmy przekonani, że tak jest w istocie, natomiast w międzyczasie zbywca nieruchomości zawarł np. umowę dożywocia. W takiej sytuacji jej śladem będzie tylko wzmianka o złożonym wniosku o wpis do księgi wieczystej. Wzmianek nie powinno się pod żadnym pozorem lekceważyć. Są one bardzo istotną informacją o tym, że wkrótce stan prawny dotyczący nieruchomości się zmieni, co znajdzie swój ślad w postaci wpisu do księgi wieczystej.
Na szczęście – jeśli nabywca da się wmanewrować w kupno mieszkania z „dożywotnikiem”, to może walczyć o swoje prawa na podstawie rękojmi. Jeśli zbywca nieruchomości zataił fakt umowy dożywocia, to nieruchomość ma tzw. wadę prawną. Nabywca może domagać się naprawienia szkody, odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny.
Marcin Moneta
