���Dz�����

1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi ma przejść do historii. Dla właścicieli mieszkań oznaczać to będzie koniec podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste, natomiast dla gmin – mniejsze dochody.

Projekt Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów został zaproponowany 26 czerwca br. przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Zmiany mają na celu wsparcie mieszkańców w uzyskaniu prawa własności nieruchomości gruntowej oraz likwidację corocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które podlegają zbyt częstym podwyżkom, jako że stanowią pochodną wartości nieruchomości. Temat nowych przepisów zwyciężył w poprzedniej edycji cyklu #naBankiera.

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest jednym z praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy osobie fizycznej lub prawnej na określony czas. Umowa o użytkowanie wieczyste jest zawierana w formie aktu notarialnego z obligatoryjnym wpisem do ksiąg wieczystych. Natomiast oddanie gruntu może nastąpić maksymalnie na okres 99 lat, lecz nie krótszy niż 40 lat.

Istnieje również możliwość wydłużenia okresu użytkowania po upływie podstawowego czasu określonego w umowie. W tym celu w ciągu ostatnich 5 lat przed jego upływem użytkownik może żądać przedłużenia umowy na dalszy okres od 40 do 99 lat.

Co istotne, użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oraz rozporządzać swoim prawem. W praktyce możliwości korzystania z nieruchomości na prawach użytkowania wieczystego są zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi w ramach prawa własności. Może on korzystać z gruntu, zbyć posiadane prawo do użytkowania wieczystego poprzez jego sprzedaż lub obciążenie innym prawem czy przedmiotem dziedziczenia. Dodatkowo użytkownik ma pełne upoważnienie do nieruchomości postawionej na gruncie, którego dotyczy użytkowanie wieczyste. 

��ł�ǷɲԲ� różnica między prawem własności a użytkowaniem wieczystym polega na konieczności ponoszenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, której wysokość jest uzależniona od celu, na jaki grunt został oddany, tj.:

• 0,3 proc. wartości od nieruchomości przeznaczonej na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną,
• 1 proc. od wartości nieruchomości oddanej na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową,
• 2 proc. od wartości nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną,
• 3 proc. od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych.

Opłata roczna musi być regulowana przez cały okres obowiązywania użytkowania wieczystego. Ponadto jej wysokość nie jest ustalana na cały okres trwania umowy, co oznacza, że gminy i starostwa mają prawo do jej aktualizacji. Warto jednak wspomnieć, że nie jest to jedyna opłata, którą ponoszą użytkownicy wieczyści. Bowiem do dnia zawarcia umowy w formie notarialnej, użytkownik jest zobowiązany do uiszczenia tzw. opłaty jednorazowej, której wartość wynosi 15-25 proc. wartości nabywanej nieruchomości.

Przekształcenie użytkowania we własność – co zmienia ustawa?

Projekt, który został przedstawiony w czerwcu br., zakłada likwidację użytkowania wieczystego. Dla milionów gospodarstw domowych wiąże się to z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności, a co najważniejsze - wyeliminowaniem dotychczasowych problemów z aktualizacją opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Jak się okazuje, zmiany wejdą w życie najprawdopodobniej planowo, ponieważ 20 lipca br. Sejm uchwalił ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów i wraz ze zgłoszonymi poprawkami została przekazana do Senatu. Ten natomiast przyjął ustawę rozpoczynającą likwidację użytkowania wieczystego.  

Zgodnie z powyższym od 1 stycznia 2019 r. wszystkie osoby, które posiadają mieszkanie albo dom, będą ich pełnymi właścicielami. Zmiany będą obejmować grunty zabudowane na cele mieszkaniowe nieruchomościami zabudowanymi, tj.:

• budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
• budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne,
• budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z nieruchomości mieszkalnych.

Z ustawy wyłączone natomiast będą działki zabudowane wyłącznie budynkami komercyjnymi oraz takie, na których znajdują się jedynie miejsca garażowe. Jeśli natomiast na gruncie jest usytuowany budynek mieszkalny, jak i usługowy czy handlowy, przekształcenie nastąpi dopiero po podziale działki i oddzieleniu części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Co dokładnie oznacza nowe rozwiązanie dla osób posiadających użytkowanie wieczyste? Otóż wprowadzenie zmian oznacza:

• objęcie ustawowym przekształceniem wszystkich członków wspólnot mieszkaniowych bez wymogu ich zgody, ustawa obejmuje również właścicieli domów jednorodzinnych;
• że osoby, które nabędą prawo własności poprzez przekształcenie użytkowania wieczystego, będą zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie opłat rocznych, przez okres 20 lat;
• że zostaną zaproponowane bonifikaty osobom, które będą chciały uregulować opłaty wcześniej niż w ciągu 20 lat;
• że jeśli na gruncie będą znajdowały się zarówno budynki mieszkalne, jak i komercyjne, to cały grunt zostanie przekształcony we własność, jednak przedsiębiorca nie skorzysta z ewentualnej bonifikaty;
• że własność gruntów w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie ustalana na podstawie zaświadczenia wydawanego przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarb Państwa oraz gminy (wpisy mają być wolne od opłat sądowych);
• wprowadzenie ograniczenia ustanawiania od 1 stycznia 2019 r. nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe.

Do projektu zgłoszono 11 poprawek, z czego wszystkie zostały poparte przez Sejm. Dotyczyły one między innymi doprecyzowania zasad w przypadku nabywania nieruchomości przez cudzoziemców czy usunięcia ograniczenia w składaniu opłaty przekształceniowej na raty lub ustalenie innego terminu jej wniesienia. Zaproponowano również uproszczenie mechanizmu udzielania bonifikat oraz dostosowanie mechanizmu wnoszenia opłaty rocznej oraz opłaty jednorazowej w pierwszych dwóch latach, tj. w 2019 i 2020 r.

Zmiany obejmą 2,5 mln gospodarstw domowych

Obecnie osoby posiadajcie umowę na zasadnie użytkowania wieczystego mają prawo do jej przekształcenia w prawo własności gruntu. Należy mieć jednak na uwadze, że w tym celu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali w danym budynku. Natomiast jej brak blokuje nabycie prawa własności gruntu. Często spór między mieszkańcami kończy się na drodze sądowej, co jest czasochłonne i związane jest z dodatkowymi kosztami, a nie gwarantuje, że dojdzie do przekształcenia.

Projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów ma wzmocnić prawa osób zamieszkujących na gruntach publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste. Tym samym ma rozwiązać problemy z przekształcaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego. Według rządu nowe prawo obejmie ponad 2,5 mln obywateli (użytkowników wieczystych zamieszkujących w budynkach mieszkalnych położonych na gruntach publicznych, będących własnością Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego).

Ile będzie kosztować przekształcenie użytkowania we własność?

Likwidacja użytkowania wieczystego, która wiąże się z zaprzestaniem wnoszenia opłaty rocznej, nie oznacza, że grunt przejdzie na własność dotychczasowego użytkownika bezpłatnie.

Zgodnie z ustawą, każdy użytkownik wieczysty stanie się automatycznie właścicielem gruntu, pod warunkiem, że jest on wykorzystywany na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że od użytkowników nie będzie wymagana zgoda na przedmiotowe przekształcenie. Natomiast obecne roczne opłaty za użytkowanie wieczyste zostaną zastąpione roczną opłatą przekształceniową, która będzie pobierana przez 20 lat od dnia przekształcenia. Wysokość nowej opłaty będzie równa stawce dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Dodatkowo, ze względu na długi okres wnoszenia opłaty przekształceniowej, będzie ona podlegać waloryzacji, na podstawie decyzji z urzędu lub na wniosek nowego właściciela – jednak nie częściej niż raz na 3 lata.

Właściciel nieruchomości będzie miał możliwość w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty zgłoszenia odpowiedniemu organowi zamiaru jednorazowego uregulowania wszystkich pozostałych opłat (opłata łączna). Natomiast jej wysokość będzie odpowiadać iloczynowi opłaty oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat. Oznacza to, że po przekształceniu właściciel lokalu uzyska udział we własności gruntu w takiej wysokości, w jakiej przysługiwał mu udział w użytkowaniu wieczystym.

Po wniesieniu wszystkich opłat bądź opłaty łącznej, właściwy organ reprezentujący dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie wydawał zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu. Termin na wydawanie zaświadczenia o przekształceniu z urzędu ma wynosić nie dłużej niż 12 miesięcy, a na wniosek nowego właściciela gruntu – 4 miesiące. Zaświadczenia będą stanowić podstawę wniosku o wykreślenie wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o roczne opłaty przekształceniowe. Od wniosku o wykreślenie pobierana będzie opłata w wysokości 250 zł – w sytuacji wniesienia opłaty łącznej, bądź 75 zł – w pozostałych przypadkach.

Aby zachęcić obywateli do wnoszenia opłaty łącznej, przewidziano możliwość udzielania bonifikat, które obejmować będą osoby fizyczne będące właścicielami budynków jednorodzinnych albo mieszkań w budynkach wielolokalowych lub spółdzielnie mieszkaniowe. O ich wysokości i warunkach udzielenia będą decydować rady gmin, powiatów lub sejmiki województw w drodze uchwały. Jeśli natomiast grunt będzie własnością samorządu terytorialnego, w przypadku własności Skarbu Państwa – decyzja będzie podejmowana przez wojewodów.

Inna sytuacja będzie wówczas, gdy cała należność zostanie zapłacona jednorazowo oraz budynek będzie stał na gruncie Skarbu Państwa. Wówczas osoby, które zdecydują się zapłacić całą 20-letnią sumę jednorazowo w pierwszym roku, otrzymają bonifikatę w wysokości 60 proc. W kolejnych latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 proc., tj.:

• 60 proc. w przypadku uiszczenia opłaty łącznej w roku, w którym nastąpiło przekształcenie,
• 50 proc. w przypadku uiszczenia opłaty łącznej w drugim roku, po przekształceniu,
• 40 proc. w przypadku uiszczenia opłaty łącznej w trzecim roku, po przekształceniu,
• 30 proc. w przypadku uiszczenia opłaty łącznej w czwartym roku, po przekształceniu,
• 20 proc. w przypadku uiszczenia opłaty łącznej w piątym roku, po przekształceniu,
• 10 proc. w przypadku uiszczenia opłaty łącznej w szóstym roku, po przekształceniu.

Dodatkowo zgodnie z art. 5 ust 6. osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, mogą skorzystać z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi będzie odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty przekształceniowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych.

Kto zyska, a kto straci na likwidacji użytkowania wieczystego?

Planowane zmiany znoszą coroczne opłaty, które były uiszczane z tytułu posiadania użytkowania wieczystego przez cały okres obowiązywania umowy. Jednak nie oznacza to, że obywatele całkowicie zostaną zwolnieni z płacenia. Z tytułu przekształcenia dotychczasowy użytkownik będzie płacił opłatę przekształceniową. Plusem jest to, że obowiązywać ona będzie przez 20 lat od chwili przekształcenia, a gminy czy samorządy nie będą mogły wprowadzać już skokowych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Jednak przede wszystkim rząd w nowej ustawie upatruje rozwiązania problemów z przekształcaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego, związanych z odrębną własnością lokali w udziały w prawie własności gruntu, w przypadku zabudowy nieruchomości budynkami wielolokalowymi na cele mieszkaniowe.

Nie da się jednak ukryć, że tam, gdzie jedni zyskują, drudzy tracą. I tak jest w tym przypadku. Wielu Polaków zyska dostęp do szybkiego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, natomiast swoje przychody z opłat związanych z użytkowaniem wieczystym stracą samorządy, gdy przekształcana nieruchomość będzie znajdować się na gruncie jednostek samorządu terytorialnego. Dochody z opłat za użytkowanie wieczyste gruntu są bowiem jednym z dochodów własnych samorządów, co oznacza, że ustawa likwiduje jedno ze źródeł ich finansowania.

Nowe opłaty przekształceniowe będą stanowiły zastrzyk dla budżetu państwa. Można by pomyśleć, że przez udzielane bonifikat zostanie on mocno uszczuplony, jednak nie można zapomnieć, że osoby, które zdecydują się na zapłatę opłaty łącznej, zasilą budżet jednorazowo sporą kwotą gotówki, która będzie miała większe znaczenie dla realizacji bieżących potrzeby niż płatność rozłożona w czasie, na okres 20 lat. Proponowane bonifikaty mogą okazać się niestety niewystarczającą zachętą do wnoszenia opłaty łącznej (przypomnijmy, że roczna opłata przekształceniowa ma być na poziomie obecnych opłat za użytkowanie wieczyste) co spowoduje, że faktyczne skutki ustawy dla budżetu państwa zostaną mocno rozłożone w czasie.  

– Masowe przekształcenie użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi w prawo własności gruntu bez wątpienia jest ważną zmianą dla 2,5 miliona Polaków oraz władz samorządowych. Trzeba jednak pamiętać, że finansowe skutki tego przekształcenia zostały mocno odroczone w czasie (m.in. ze względu na finanse samorządów). Przepisy w kształcie przyjętym przez rząd przewidują bowiem, że właściciele mieszkań i domów przez 20 kolejnych lat będą wnosić opłaty przekształceniowe w wysokości zbliżonej do obecnych opłat za użytkowanie wieczyste gruntu. Może się zatem okazać, że obecny właściciel mieszkania nie odczuje finansowych skutków przekształcenia swojego prawa współużytkowania wieczystego gruntu we współwłasność. Przykładowym powodem takiej sytuacji może być sprzedaż „M” przed upływem 20 lat od wejścia w życie zapowiadanej ustawy. (...) Ze względu na ograniczenia dotyczące bonifikat, wielu właścicieli mieszkań i domów nie skorzysta ze wspomnianych zniżek. W takim przypadku finansowe skutki zapowiadanej ustawy będą odczuwalne dopiero za 20 lat – twierdzi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Katarzyna Rostkowska 

Ź��ó��ł��: