Rynek nadal zmaga się z zaabsorbowaniem wysokiej podaży biurowców, które powstały w ostatnich 3 latach - ocenili eksperci firmy JLL. Dodali, że w 2025 r. do użytku trafi do 70 tys. kw. powierzchni, czyli ponad sześciokrotnie mniej niż średnio w latach 2016-2020.Jak wynika z analizy firmy JLL rok 2024 był zbliżony do rekordowego 2023 r., jeśli chodzi o aktywność najemców nieruchomości na rynkach regionalnych. Wskazano, że suma podpisanych umów najmu wyniosła 714 000 m kw., czyli o 27 000 m kw. mniej niż w rok wcześniej. Około 51 proc. stanowiły renegocjacje, a 41 proc. nowe umowy najmu. W latach 2022-2023 udział renegocjacji w rynku wynosił odpowiednio 30 proc. i 41 proc.Autorzy raportu przekazali, że w ciągu całego roku 2024 najwięcej umów zawarto w Krakowie (37,5 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (21 proc.) i Trójmieście (16 proc.).Analiza JLL pokazała też, że na rynku najmu najaktywniejsze były firmy z branży IT, które podpisały umowy najmu na łącznie ok. 192 500 m kw. biur (jest to 27 proc. udziału w wolumenie transakcji). Tuż za nimi znaleźli się najemcy z sektorów usług profesjonalnych (17 proc.) oraz produkcji (14 proc.). W 2024 r. w miastach regionalnych podpisano kilka umów na biura o powierzchni powyżej 10 000 m kw. Stanowiły one łącznie 11 proc. rocznego popytu. "Większość z tych transakcji (88 proc.) to renegocjacje" - dodali analitycy. Zaznaczyli, że aż 45 proc. przestrzeni wynajętej w największych umowach zostało zawarte przez firmy z sektora bankowości i usług finansowych. Jak podała JLL, udział renegocjacji w umowach wielkości między 2 tys. m kw. a 5 tys. m kw. wynosił 60 proc.Na koniec grudnia 2024 r. miasta regionalne oferowały 6,78 mln m kw. powierzchni biurowej, o 488 000 m kw. więcej niż w Warszawie. Do użytku oddano ok. 121 000 m kw. nowych biur tj. ok. 160 000 m kw. mniej niż w ubiegłym roku i najmniej w ciągu ostatnich 10 lat. "Wynik ten jest niższy o 58 proc. w stosunku do 2023 r. oraz o 77 proc. do rekordowego 2019, co obrazuje istotne zmniejszenie aktywności deweloperskiej" - ocenili eksperci. W ich opinii rynek nadal zmaga się z zaabsorbowaniem wysokiej podaży najnowszych biurowców, które zrealizowano w ciągu ostatnich 3 lat."Projekty w budowie liczyły łącznie ponad 164 500 m kw. powierzchni, co jest wynikiem o 42 proc. niższym niż na koniec 2023 r. Do powyższej puli dołączyło 40 000 m kw., których budowę rozpoczęto w ciągu 2024 r., w ramach pięciu budynków zlokalizowanych we Wrocławiu, Krakowie i Lublinie" - poinformowano.W raporcie wskazano, że w roku 2025 do użytku zostanie oddane nie więcej niż 70 000 m kw. nowej podaży, czyli ponad sześciokrotnie mniej niż średnio w latach 2016-2020. "Według szacunków, w okresie między 2025 r. a 2027 r. roczna podaż zmniejszy się do średnio ok. 83 000 m kw., co może stwarzać zagrożenie niedoboru powierzchni biurowych w budynkach najnowszych dla najemców zainteresowanych +flight-to-quality+" - przewidują eksperci. Dodano, że realizacja nowych budynków skupia się obecnie przede wszystkim w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie na koniec IV kwartału 2024 r. w budowie było odpowiednio 47 000 m kw., 32 000 m kw. oraz 31 500 m kw.W opracowaniu przekazano ponadto, że obniżone możliwości wchłonięcia powierzchni miały swój wpływ na wzrost wskaźnika pustostanów (przede wszystkim w Katowicach i Łodzi), a tym samym na aktywność budowlaną deweloperów w polskich miastach.Jak podali eksperci w grudniu 2024 r. współczynnik pustostanów wyniósł 17,8 proc., utrzymując się na "względnie stabilnym" poziomie. Wśród miast regionalnych jego najwyższa wartość, w wysokości 23 proc., utrzymuje się w Katowicach. Wysokie wskaźniki zostały zarejestrowane również w Łodzi i we Wrocławiu, gdzie pod koniec grudnia 2024 r. wynosiły odpowiednio 22,7 proc. i 19,3 proc. "Absorpcja tych pustostanów, zależnie od lokalizacji, może zająć najbliższe 2-5 lat, przy założeniu stopniowego powrotu do biur" - ocenili.Eksperci poinformowali też, że stawki czynszu w IV kwartale 2024 r. w głównych miastach regionalnych wynosiły od 11 do 18,5 euro za m kw. za miesiąc, utrzymując się na stabilnym poziomie w odniesieniu do wartości sprzed roku. "Ze względu na niską nową podaż, a także wyższe koszty budowy oraz aranżacji biur, presja na wzrost stawek czynszowych będzie się nasilać" - przewidują."Obecna aktywność inwestorów jest nieporównywalnie wyższa niż w poprzednim roku. Biurowy wolumen inwestycyjny przekroczył 600 mln euro w ostatnim kwartale 2024 r., co dało łączną sumę 1,6 mld euro w całym roku - niemal czterokrotnie więcej niż w 2023 r." - zauważyli analitycy, wskazując, że rosnąca liczba aktywnych inwestorów przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na większości rynków.W raporcie poinformowano, że na koniec grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów z umowami najmu przekraczającymi pięć lat, wyniosła około 6 proc. Aktualne stopy kapitalizacji w Krakowie, który pozostaje głównym miastem regionalnym, mogą oscylować wokół 7 proc.JLL jest globalną firmą doradczą, która od 30 lat działa także w Polsce na rynku nieruchomości komercyjnych. (PAP)ab/ mick/